Недвижимость в Таиланде, в Паттайе

 Первое, что следует знать про это самое дело – это то, что никогда, ни при каких условиях, земля не продаётся иностранцам. Они могут купить дом на земле, квартиру в доме, который находится на земле, но никогда участок земли… В общем-то, это означает, что в любой момент времени дом, квартиру, любую другую недвижимость тайские власти могут конфисковать под видом задействовывания земли, на которой она находится. Да, маловероятно, что тайские власти на это когда-либо пойдут в обширных масштабах (чтобы не спугнуть иностранца), и подобные случае пока не известны, но… Это просто следует знать.

Недвижимость в Таиланде покупается для трёх целей. Ну, чтобы в ней жить (квартира или дом) или работать (если покупается офис), чтобы её сдавать в аренду (дом, квартиру или офис), чтобы затем перепродать по более высокой цене.

Разберём все случаи по отдельности.

Первый. Квартира, дом или офис покупаются для жилья в оных или для работы. Отличие тайского законодательства от законодательств других стран, в частности, России, состоит в том, что владелец не платит налог на недвижимость. Собственно, это и есть главная тайская фишка. Владелец платит лишь за текущие расходы: вода, мусор, электричество, а также что-то вроде налога на команду, которая обслуживает либо здание, либо комплекс зданий. В каждом здании эта плата отличается. Допустим, в жилых кондо, эта плата устанавливается на общем собрании жильцов. Иногда собрания принимают и другие решения, допустим, установить тренажёрный зал (все владельца сбрасываются) в кондоминиуме, или провести какой ремонт. В общем, такого рода бытовые, житейские вопросы.

Второй. Квартира, дом или офис покупаются для сдачи их в аренду и извлечения прибыли. Следует знать, что иностранец может безбоязненно извлекать подобного рода доход (от сдачи в аренду принадлежащей ему недвижимости) без оплаты налогов, если такой доход приносит ему до 150 000 бат в год (примерно 5 000 долларов, или 300 000 рублей по нынешнему курсу). Если больше этой суммы, уже надо платить налог. Он не очень большой, щадящий.

На рынке Паттайи по аренде квартир, домов и офисов предложение в разы превышает спрос. Ситуация эта не сегодняшнего года и не вчерашнего, это постоянно. Строительство здесь новых зданий ведётся бешеными темпами. Ежегодно вводятся в строй порядка новых 100-200 зданий разной величины. Что говорить, если в середине 70-х гг ХХ века Паттайя была рыбацким посёлком с домиками вдоль заливчика, то сейчас это город УЖЕ настоятельно требующий метро или наземных поездов (так он велик по расстояниям от одного конца – до другого). В нём уже три активно формирующихся центра: сам центр, Юг и Север.

Для так называемых инвесторов, вышеуказанное, в частности, означает, что те, кто хотят приобрести в Паттайе недвижимость для последующей сдачи её в аренду – должны тщательно взвесить это решение. Дело в том, что ошибка в выборе здания может серьёзно разрушить все планы. Неудачное с точки зрения жильцов расположение здания отвратит их от аренды, ибо, повторюсь, предложение превышает спрос. В разы. Всегда есть лучший выбор. И по цене, и по другим параметрам.

Для того, чтобы всё это знать, я бы рекомендовал пожить в Паттайе хотя бы с годик. Тогда, только тогда можно понять плюсы и минусы как районов, так и застроек в этих районах, так и транспортных проблем (да, да!).

Большое значение имеет уже и возраст здания. То, что было построено 20-30 лет назад, прямо на берегу Сиамского залива, и может прослужить ещё лет 50 – уже на глазах УСТАРЕЛО. По многим параметрам, которые выясняются лишь при опыте проживания в них. И по строительным технологиям, и по отделке, как внутренней, так и внешней, и по такому важному вопросу, как системы жизнеобезпечения: вода, электричество, интернет, уборка мусора и т. д. Самое интересное, что новые дома (с иголочки) выглядят как сказка, гораздо более удобны, а вот по цене, в среднем, НИЖЕ, чем некоторая 20-летняя вторичка. Такой вот перекос. Ну и ещё надо учесть, что новьё строится всё же на пустырях, и далеко не в самых «вкусных» местах (залив Джомтьен, Юг, застроен высотками почти до конца, ещё лет 10-20 и вся береговая линия будет уставлена новыми зданиями при таком темпе), можно сказать даже ПОКА пустынных. Тогда как «старые» здания находятся всё же в обжитых таких, населённых районах.

Поскольку я и не инвестор, и не владелец, то мне крайне противны русские же фирмы, зазывающие русских покупателей на недвижимость. Они обещают и рост недвижимости в цене с течением времени, и «отбивку» вложенных средств по аренде, много чего, в общем… Всё это коммерческий обман. Инвесторов в недвижимость в Паттайе ждут сюрпризы, это да, но вовсе не райские кущи, это следует понимать.

Любое жилое кондо, чтобы убедиться в этом, достаточно вечером пройтись мимо него, заполнено жильцами от силы на 5-10% даже в самый высокий сезон (с ноября по март), когда поток туриста и отдыхающего увеличивается раза в три по сравнению с другими месяцами. Это, в частности, означает то, что я уже говорил: превышение предложения над спросом. В разы.

Следует учитывать ещё и то, что на русском языке и даже на английском новости о недвижимости, о свободных квартирах в аренду – представлены СЛАБО, можно сказать никак. Вернее, по самой высокой цене, по самой верхней планке. На месте, в личном посещении – можно найти варианты в два, три раза дешевле. То же самое и в отношении цены на покупку квартиры или дома. Многие хозяева просто тупо вывешивают на свои балконы объявления о продаже, где указана выставляемая цена на квартиру и хозяйский номер телефона. Ни в каких реестрах этих квартир нет. Хотя они есть. Вот телефон, бери и звони, как говорится.

Есть и ещё две проблема, о них МОЛЧАТ. Первая, это – тараканы. В домах старой постройки (10-20-30-летней давности) тараканы постепенно проникли в системы жизнеобезпечения и там проживают. Истребить их невозможно. Тайцы, надо отдать им должное, делают всё, что уничтожить гадов. Но это борьба без успеха. Есть практически 90%-ная вероятность того, что, купив квартиру на вторичном рынке жилья, инвестор столкнётся с наличием в квартире тараканов. Или муравьёв, ещё неизвестно, что хуже. Может не сразу, но спустя месяц или два, когда остатки жизнедеятельности людей станут стабильно «доносящимися» из конкретной квартиры – тараканы придут за своей пищей. Будьте готовы!

Вторая проблема – сырость на всех этажах, примерно до 7-10, на этажах выше она уже не появляется, потому что хорошие сквозняки всё выветривают. Всё ж таки берег моря, влажность высокая сама по себе. Сырость, как и тараканы, появляется ПОСТЕПЕННО (проявляет себя), она начинает быть фактором уже после 20 лет существования жилья. Имхо, современные технологии уже учитывают эту проблему, но не знаю, решают ли её.

В новых домах пока этих проблем нет. Здесь и новые технологии строительства, и общая против тараканов, против влажности защита. Как знать, может, лет через 20-30, тараканы и влажность прошибут и эти защиты, и появятся и в пока новых зданиях?

Третий. Случай, когда недвижимость приобретается на стадии строительства, с тем, чтобы её перепродать уже готовой по более высокой цене.

В Паттайе, увы, это пока невозможно. Как я уже говорил, темпы вводимых новых зданий, предложение, значительно превышает спрос. И есть один нюанс, который многие не знают. Дело в том, что для жилья в Таиланде существуют квоты: 50% жилья в новом здании могут купить только тайцы, поэтому для иностранцев остаётся лишь оставшиеся 50%. Ранее, богатые иностранцы выкупали свои квоты на стадии строительства. Теперь, выкупают постепенно. А вот тайская квота – с ней проблемы, в общем и целом, тайцы не очень богатый народ, поэтому у застройщика ВСЕГДА остаётся примерно ПОЛОВИНА квартир (в кондоминиуме) или половина домов (в посёлке), или половина офисов в офисном здании нераспроданными на любой стадии строительства, и даже позже.

Я так понимаю, что застройщиков устраивает такое положение, потому что, продав даже 50% от общей площади недвижимости, они «отбивают» свои затраты и даже имеют какую-то прибыль. Поэтому никто особо и не чешется. Ну а там потиху что-то продаётся себе годами. И с тайской квотой тоже мутят понемногу, стараются её перевести в иностранную квоту. В общем, это уже юридические тонкости какие-то.

Другими словами, надеяться на то, что недвижимость подскачет в цене, когда будет окончательно готова – я бы не советовал. Не подскочит. Дай Бог, чтобы не опустилась, как говорится.

В 2014 году, после известных событий, сильно поубавился поток русских туристов и русских же инвесторов в недвижимость (который стабильно рос с конца 90-х гг, т. е. лет 20). Многие из ребят попали, что называется. Дали застройщикам первый взнос на стадии строительства, жильё построилось, а на второй взнос уже нет денег (курс рубля к бату скакнул в два с лишним раза, не шуточки). И таких людей много. Достаточно много, чтобы это ощутил общий рынок недвижимости, который и отреагировал соответственно.

Сейчас квартиру недалеко от моря, что во вторичке, что в новом доме, студию (это однокомнатная квартирка на одного человека, достаточно тесная, 23-25 кв. метров всего, но с балкончиком), можно купить менее чем за 2 миллиона рублей, а то и за миллион; да-да, даже за рубли можно. Арендовать же её можно за 10-12 тысяч рублей в месяц. Можно найти и ещё дешевле. Огромное количество квартир стоят пустыми, ждут жильцов. Которых нет.

2 thoughts on “Недвижимость в Таиланде, в Паттайе

  1. ########И у меня вопрос, много ли существует мифов (среди русских) о Тайланде? И какие из них правда?
    — Да фиг его знает, наверно, есть какие-то. Вот недавно ехал на тук-туке, это такой миниавтобусик, типа минигрузовичка, только кузов переделан под сиденья и вход сзади просто с поручнями, открытый с подножками, я обычно зависаю на подножке, потому что сиденья очень жёсткие, всю задницу отшибёшь, пока едешь.

    Ехавшие русские, человек шесть на меня покосились, одна дама мне сказала, мол, а вы знаете, что штраф за езду вот так, на подножке, как вы едете — 2 000 бат? Я ухмыльнулся, блин, и это она мне говорит, старожилу, только что приехавшая. Ничего не сказал, а они — типа обиделись…

    ####Мне вот недавно сказали, что тайцы следят, чтобы бумажные купюры с портретом их короля ни в коем случае не ложили в задний карман брюк, шорт и т.д.
    — Нет, этого точно нет. Но на всякий случай тут по поводу изображений короля все осторожны. Ибо за то, что к нему невежливо как-то кто-то может… могут и смертную казнь устроить.

    Осторожны и по поводу старого, умершего в 2016, и нового — его изображения стали появляться лишь в прошлом году, а в этом уже и на купюрах денежных.

  2. Спасибо, очень интересно. Добавьте, пожалуйста еще статьи, что ранее публиковали на АШе на тему Тайланда (виза, житьё-бытиё).
    И у меня вопрос, много ли существует мифов (среди русских) о Тайланде? И какие из них правда?
    Мне вот недавно сказали, что тайцы следят, чтобы бумажные купюры с портретом их короля ни
    в коем случае не ложили в задний карман брюк, шорт и т.д.

Добавить комментарий